Financiamento imobiliário: entrada, avaliação do imóvel e aprovação do crédito

Encontrar um imóvel e chegar a um acordo sobre o preço são etapas importantes de uma compra.

Quando existe financiamento, porém, ainda há um processo entre a intenção de comprar e a conclusão da operação.

A instituição precisa analisar o comprador, a capacidade de pagamento, a documentação e o próprio imóvel. O bem passará por avaliação e o resultado dessa análise terá importância para a estrutura do financiamento.

Por isso, uma simulação inicial é útil para o planejamento, mas não deve ser confundida com a aprovação definitiva da operação.

Entender essas etapas ajuda o comprador a planejar melhor a entrada, o montante que pretende financiar e os recursos necessários para concluir a aquisição.

Quanto é necessário dar de entrada?

Não existe uma resposta única para todas as operações.

O montante que poderá ser financiado depende das condições do produto, das políticas da instituição, do perfil da operação e do resultado das análises realizadas.

Isso significa que o comprador deve evitar estruturar sua decisão partindo da premissa de que necessariamente conseguirá financiar determinado percentual do preço negociado.

A diferença entre o valor da aquisição e o montante efetivamente financiado precisará ser suportada com recursos próprios ou por outra estrutura admitida para aquela operação.

Por isso, a entrada deve ser planejada antes da assinatura definitiva da compra.

Dar a maior entrada possível é sempre melhor?

Não necessariamente.

Quanto menor o valor financiado, menor tende a ser o montante sobre o qual incidirão os custos financeiros da operação.

Mas existe outro lado dessa decisão.

Utilizar praticamente toda a liquidez disponível na entrada pode deixar o comprador sem uma reserva adequada para despesas relacionadas à aquisição, mudança, eventuais reformas e outras necessidades financeiras.

A compra do imóvel deve fazer parte do planejamento patrimonial como um todo.

O objetivo não deveria ser simplesmente maximizar a entrada ou maximizar o financiamento.

Deveria ser encontrar uma composição adequada entre recursos próprios, dívida e liquidez.

O imóvel passará por avaliação

Esse é um ponto importante do processo de financiamento imobiliário.

O imóvel passará por avaliação conforme os procedimentos da instituição responsável pela operação.

Essa avaliação não existe apenas para confirmar o preço negociado entre comprador e vendedor.

A instituição precisa estabelecer o valor do bem considerado para a operação e verificar aspectos necessários ao financiamento conforme seus critérios e procedimentos.

Por isso, três valores podem aparecer durante uma aquisição:

• o preço pedido pelo vendedor;

• o preço negociado entre comprador e vendedor;

• o valor considerado pela instituição após a avaliação.

Eles não precisam ser necessariamente iguais.

E se a avaliação ficar abaixo do preço de compra?

Essa diferença pode afetar diretamente a estrutura financeira da aquisição.

Imagine que comprador e vendedor tenham negociado determinado preço, mas a avaliação da instituição resulte em um valor inferior.

A instituição aplicará seus critérios de financiamento sobre os parâmetros considerados para a operação.

Na prática, isso pode fazer com que o comprador precise utilizar mais recursos próprios para concluir a aquisição do que havia imaginado inicialmente.

Por isso, é importante não tratar o valor indicado em uma simulação como se ele estivesse definitivamente assegurado antes da análise completa do imóvel.

Avaliação do imóvel e análise de crédito são coisas diferentes

Uma confusão comum é imaginar que, se o comprador possui renda suficiente, a operação estará automaticamente aprovada.

Não é assim.

Existem análises diferentes dentro do processo.

De um lado está o comprador: renda, capacidade de pagamento, documentação, histórico e demais critérios de crédito da instituição.

Do outro está o imóvel: avaliação, documentação, características e enquadramento nos critérios da operação.

Uma análise financeira favorável do comprador não elimina a necessidade de análise do imóvel.

Da mesma forma, um imóvel adequado à operação não substitui a análise de crédito de quem pretende financiá-lo.

A operação precisa ser compatível nos dois lados.

A documentação do imóvel também importa

O financiamento imobiliário não depende apenas do valor físico ou comercial do bem.

A situação documental e registral do imóvel faz parte do processo.

A instituição verificará a documentação necessária conforme suas políticas e os requisitos aplicáveis à operação.

Questões identificadas nessa etapa podem precisar ser regularizadas antes da continuidade do financiamento.

Por isso, especialmente quando existe prazo para conclusão da compra, é importante considerar que o processo não termina com a aprovação financeira do comprador.

E a documentação do comprador?

A instituição também solicitará informações e documentos necessários para realizar sua análise.

Os requisitos variam conforme o perfil do comprador, a origem da renda, a instituição e as características da operação.

Um trabalhador assalariado, um profissional autônomo e um empresário, por exemplo, podem apresentar formas diferentes de comprovação de renda.

Isso não significa necessariamente que um perfil seja melhor do que outro.

Significa que a instituição precisa analisar a capacidade financeira dentro das características concretas de cada cliente.

Quanto da renda pode ser comprometido?

As instituições utilizam critérios próprios e regras aplicáveis para analisar a capacidade de pagamento.

O resultado dessa análise influencia o montante e as condições que podem ser aprovados.

Mas existe uma distinção importante entre quanto a instituição aceita financiar e quanto o comprador considera confortável assumir.

Uma dívida imobiliária pode acompanhar a família durante muitos anos.

Por isso, o planejamento pessoal não deveria simplesmente utilizar o maior comprometimento permitido.

Outras despesas, reservas, projetos e possíveis mudanças de renda também precisam ser considerados.

A aprovação inicial garante a taxa?

Não necessariamente.

Simulações e análises preliminares refletem condições existentes naquele momento e os dados utilizados.

As condições definitivas são aquelas formalizadas para a operação, após o cumprimento das etapas exigidas pela instituição.

Taxas, prazos, montantes e demais condições podem depender do produto, perfil do cliente, relacionamento, características da operação e regras vigentes no momento da contratação.

Por isso, uma simulação deve ser apresentada como estimativa, e não como promessa comercial.

O CET deve entrar na decisão

Depois que as propostas estiverem estruturadas, a comparação não deve ficar restrita à taxa nominal de juros.

O Custo Efetivo Total (CET), quando aplicável nos termos da regulamentação, permite visualizar de forma mais ampla os encargos e despesas considerados na operação.

A instituição deve apresentar as informações exigidas pelas normas aplicáveis antes da contratação.

Comparar o CET ajuda especialmente quando duas propostas apresentam taxas semelhantes, mas possuem outros componentes de custo diferentes.

A decisão deve considerar o conjunto das condições.

E os seguros do financiamento?

Operações de financiamento imobiliário podem incluir coberturas securitárias conforme o produto e o enquadramento aplicável.

Esses componentes também devem ser compreendidos pelo comprador e considerados na análise dos custos da operação.

O importante é não olhar somente para uma taxa divulgada ou para o valor inicial de uma prestação.

A proposta completa mostra melhor a dimensão do compromisso financeiro assumido.

Existem despesas além da entrada

Quem está comprando um imóvel precisa planejar recursos para mais do que a diferença entre o preço e o valor financiado.

A aquisição e sua formalização podem envolver tributos, registros e outras despesas aplicáveis.

Os valores dependem das características da operação, do imóvel e da localidade.

Por isso, comprometer toda a reserva disponível com a entrada sem considerar os demais desembolsos pode criar uma dificuldade justamente na etapa final da aquisição.

Quanto tempo leva a aprovação?

O processo possui diversas etapas e o prazo não deve ser tratado como uma garantia uniforme.

Análise de crédito, envio e conferência de documentos, avaliação do imóvel, análise documental e formalização fazem parte do caminho até a conclusão.

Características específicas do comprador ou do imóvel podem influenciar esse processo.

Por isso, quando existe um compromisso de compra com prazo determinado, é importante que a estrutura da negociação considere o tempo necessário para concluir o financiamento.

Prometer uma data de liberação antes da conclusão das análises não seria adequado.

Por que comparar instituições antes de fechar a compra?

Instituições diferentes podem possuir critérios, produtos e condições distintos.

Um cliente pode encontrar diferenças em:

• montante financiável;

• entrada necessária;

• taxa;

• CET;

• prazo;

• estrutura das prestações;

• critérios de análise;

• características aceitas para o imóvel.

Isso não significa que uma instituição seja sempre superior às demais.

Uma alternativa pode simplesmente se adequar melhor às características daquela aquisição.

E quando a operação foge do financiamento tradicional?

Nem toda aquisição imobiliária possui características padronizadas.

Valor do imóvel, perfil do comprador, tipo do bem, estrutura da renda ou particularidades da transação podem exigir uma análise diferente.

Além dos grandes bancos, existem instituições e fundos de crédito que podem atuar em determinadas operações específicas ou estruturadas, conforme seus próprios critérios e políticas.

Isso amplia as possibilidades de análise, mas não significa aprovação automática.

Cada estrutura precisa ser avaliada de acordo com suas condições, custos, garantias e riscos.

O papel da Amaná

A Amaná atua na intermediação de financiamento imobiliário com diferentes instituições e parceiros de crédito.

Nosso trabalho começa antes da comparação de taxas.

Buscamos entender o valor do imóvel, recursos disponíveis para entrada, montante pretendido, perfil da operação e capacidade financeira do comprador.

A partir dessas informações, podem ser avaliadas alternativas disponíveis entre nossos parceiros.

O imóvel passará por avaliação e a operação estará sujeita à análise, documentação, políticas e aprovação da instituição responsável pelo crédito.

Nosso objetivo não é direcionar todos os clientes para a mesma instituição.

É buscar uma estrutura adequada às características da aquisição e ao momento financeiro do comprador.

Planeje antes de assumir o compromisso

Uma boa simulação ajuda a entender possibilidades.

Mas a compra financiada envolve etapas que precisam ser consideradas antes da decisão definitiva.

O comprador deve saber:

• quanto possui para entrada;

• quanto pretende financiar;

• qual parcela considera confortável;

• quais despesas adicionais precisará suportar;

• como uma eventual diferença entre o preço negociado e a avaliação do imóvel afetaria seus recursos próprios.

Essa preparação reduz surpresas durante o processo.

O financiamento deixa de ser apenas uma maneira de completar o preço da compra e passa a ser tratado como aquilo que realmente é: uma decisão financeira de longo prazo ligada à aquisição de um patrimônio relevante.

Está planejando financiar um imóvel?

A Amaná pode analisar as características da aquisição e comparar alternativas disponíveis entre instituições e parceiros de crédito, considerando imóvel, entrada, valor pretendido, prazo, custos e características da operação.

Simule seu financiamento ou solicite uma análise com a Amaná.

Nota Informativa: Este conteúdo possui caráter meramente educativo e informativo, não constituindo proposta comercial, recomendação individual de crédito, parecer jurídico ou garantia de aprovação ou de condições contratuais. Taxas, CET, prazos, valores financiáveis, critérios de elegibilidade e demais condições dependem da instituição responsável pelo crédito, da análise do cliente, da avaliação e das características do imóvel e da operação. A contratação está sujeita às políticas da instituição responsável, à legislação, à regulamentação aplicável e às condições específicas do contrato.